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Droit de l’expropriation, droit public et droit de l’immobilier

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## Articles

- [ZAC multi-sites et terrain à bâtir : quelle appréciation du juge de l'expropriation pour le dimensionnement des réseaux ?](https://arkeo-avocats.fr/zac-multi-sites-et-terrain-a-batir-le-juge-de-lexpropriation-doit-apprecier-le-dimensionnement-des-reseaux-par-secteur/) - Par une décision n° 2026-1206 du 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, valide la constitutionnalité de l’appréciation des réseaux à l’échelle d’une zone pour la qualification de terrain à bâtir, sous réserve que, dans une ZAC multi-sites, cette appréciation porte par secteur et non sur l’ensemble des sites. Pour
- [Qui transmet le dossier au juge de l'expropriation pour prononcer le transfert de propriété ?](https://arkeo-avocats.fr/expropriation-dossier-transfert-propriete/) - Par un arrêt du 22 janvier 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation précise que «Lorsque le juge de l’expropriation est saisi par délégation du préfet pour prononcer le transfert de propriété, il doit s’assurer de l’existence de cette délégation, le cas échéant en exigeant sa production, même s’il n’est pas compétent pour en
- [Terrains à bâtir : la charge de la preuve du dimensionnement des réseaux](https://arkeo-avocats.fr/terrains-preuve/) - Par un arrêt du 8 janvier 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation considère que « Lorsqu’un terrain est situé dans une zone devant faire l’objet d’un aménagement d’ensemble, il incombe à l’expropriant qui ne conteste la qualification de terrain à bâtir qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble
- [Nos publications sur d'autres médias](https://arkeo-avocats.fr/nos-publications-sur-dautres-medias/) - Les associés du cabinet publient régulièrement pour apporter une meilleure connaissance du droit de l'expropriation, du droit de l'immobilier et du droit public en partageant également les actualités liées à ces domaines. D'autres médias recueillent aussi leur analyse. Nous vous invitons donc à les retrouver ci-après : L’évaluation d’un bien devant le juge de l’expropriation
- [Rétrocession impossible et évaluation du préjudice](https://arkeo-avocats.fr/retrocession-prejudice/) - Par un arrêt du 10 juillet 2025 (n° 24-10.964) publié au Bulletin, la Cour de cassation précise la fin de la période, durant laquelle doivent être évalués les préjudices en cas de rétrocession impossible d’un bien exproprié, qui est constituée par la date de la décision reconnaissant définitivement le droit de rétrocession. Tout d’abord, il
- [Expropriation en appel et RPVA](https://arkeo-avocats.fr/rpva-appel-expropriation/) - Par un arrêt du 10 juillet 2025 (n° 24-10.402), la Cour de cassation ouvre la voie électronique (RPVA) à la notification des conclusions par les Parties en appel. L’état de la jurisprudence avant la réforme de la représentation obligatoire en expropriation Avant la représentation par avocat devenue obligatoire en matière d’expropriation depuis le 1er janvier
- [Droit de visite en préemption ENS](https://arkeo-avocats.fr/droit-visite-ens/) - Presque 5 ans après la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 instaurant, à l'article L. 215-14 du code de l'urbanisme, la possibilité d'un droit de visite pour le titulaire du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles , le décret n° 2025-426 du 13 mai 2025 en fixe enfin les conditions d'application. Nous évoquions
- [Production tardive des pièces en appel](https://arkeo-avocats.fr/appel-production-pieces/) - Par un arrêt en date du 16 janvier 2025 (pourvoi n° 23-20.925), la Cour de cassation, sous le visa de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, opère un revirement de jurisprudence en jugeant que la production tardive des pièces en appel n'emporte plus la
- [Propositions amiables et fixation judiciaire](https://arkeo-avocats.fr/propositions-amiables-et-fixation-judiciaire/) - Par un arrêt du 3 octobre 2024 (n° 23-20.458), la Cour de cassation précise que les propositions amiables soumises par une autorité expropriante et qui n'ont pas fait l'objet d'un accord avec l'exproprié ne lient pas le juge de l'expropriation, lequel n'est tenu que des demandes figurant dans le mémoire des parties, conformément à l'article
- [Rénovation de l'habitat dégradé : l'avis du Conseil d'Etat sur le projet de loi](https://arkeo-avocats.fr/habitat-degrade/) - Avis du Conseil d'Etat sur le projet de loi
- [Constitutionnalité du droit de rétrocession](https://arkeo-avocats.fr/retrocession-constitution/) - Par une décision n° 2024-1112 QPC du 22 novembre 2024, le Conseil constitutionnel déclare conformes aux exigences constitutionnelles résultant de l'article 17 de la Déclaration de 1789 les dispositions de l'article L. 421-3 du code de l'expropriation , avec une réserve d'interprétation. Tout d'abord, il sera rappelé que : - selon l'article L. 421-1 du
- [Espaces naturels sensibles : la procédure du droit de préemption moins protectrice pour son titulaire](https://arkeo-avocats.fr/droit-preemption-espaces-naturels-sensibles/) - Alors que le titulaire du droit de préemption urbain a la possibilité de demander une visite du bien ou des documents complémentaires ce qui a pour effet de suspendre les délais pour préempter, cette faculté paraît inapplicable pour le titulaire du droit de préemption en espaces naturels sensibles, au détriment de son droit à l’information.
- [Jurisprudence 2024 en action foncière](https://arkeo-avocats.fr/jurisprudence2024-action-fonciere/) - Comprendre l’opération d’expropriation : ses phases, ses étapes et ses délais.
- [Fixation du prix et copropriété dégradée](https://arkeo-avocats.fr/fixation-du-prix-et-copropriete-degradee/) - Par un arrêt du 3 avril 2025 (pourvoi n° 23-23.206, publié au Bulletin), la Cour de cassation précise que le juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le prix d'un bien en copropriété préempté, doit tenir compte de l'état de dégradation de l'immeuble, des parties communes et des parties privatives, peu importe que cette dégradation résulte du
- [Expropriation partielle et unité foncière](https://arkeo-avocats.fr/expropriation-partielle-et-unite-fonciere/) - Par un arrêt du 6 mars 2025, publié au Bulletin (n° 23-22.427), la Cour de cassation rappelle qu'en cas d'expropriation partielle, la qualification de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation doit s'apprécier, à la date de référence, au regard de l'entière parcelle dont l'emprise a été détachée, et non en fonction de
- [Préemption et intérêt à agir en indivision](https://arkeo-avocats.fr/preemption-et-interet-a-agir-en-indivision/) - Aux termes d'un arrêt du 7 mars 2025 qui sera mentionné dans les tables du recueil Lebon (n° 490933), le Conseil d'Etat précise que le propriétaire indivis d'un bien préempté dispose d'un intérêt à agir propre pour contester une décision de préemption. En l'espèce, le titulaire du droit de préemption urbain a exercé son droit
- [Préemption et notification au notaire](https://arkeo-avocats.fr/preemption-et-notification-au-notaire/) - Par un arrêt rendu le 7 mars 2025 et mentionné dans les tables du recueil Lebon (n° 495227), le Conseil d'Etat apporte des précisions importantes en matière de préemption sur les conséquences de la notification au seul notaire indiqué dans la DIA. Les questions de notification de la décision de préemption fournissent une jurisprudence foisonnante,
- [Durée excessive de l'expropriation](https://arkeo-avocats.fr/duree-excessive-de-expropriation/) - Dans quel délai un exproprié peut-il engager la responsabilité de l'Etat en raison du caractère excessif de la procédure d'expropriation ? C'est la question à laquelle a répondu le tribunal des conflits dans son jugement du 10 février 2025, publié au Recueil Lebon Avant d'évoquer les faits, on rappellera que : - une action en
- [Cassation de l'ordonnance d'expropriation](https://arkeo-avocats.fr/cassation-de-lordonnance-dexpropriation/) - Par un arrêt en date du 16 janvier 2025 publié au Bulletin (pourvoi n° 23-21.174), la Cour de cassation estime désormais que l'éventuelle annulation à intervenir de la déclaration d'utilité publique ne donne plus lieu à ouverture à cassation de l'ordonnance d'expropriation pour perte de fondement légal, dès lors que les conséquences de cette annulation
- [Cessibilité et recours du preneur](https://arkeo-avocats.fr/cessibilite-recours-preneur/) - Par un arrêt du 3 octobre 2024 qui sera publié aux tables du Recueil Lebon (n° 491297), le Conseil d’Etat rappelle l’intérêt à agir d’un preneur à bail pour contester un arrêté déclarant cessible des parcelles, en précisant le point de départ du délai de recours en pareil cas. En expropriation, l’arrêté de cessibilité constitue
- [Fixation judiciaire : la production des actes de vente n’est pas exigée](https://arkeo-avocats.fr/fixation-judiciaire-acte-vente/) - Par un arrêt en date du 19 septembre 2024 (n° 23-19.783) publié au Bulletin, la Cour de cassation précise que le principe de la contradiction n’implique pas la production des actes de vente, dès lors que les références de publication des mutations y sont indiquées, permettant d’en obtenir copie et d’en débattre contradictoirement. En matière
- [Préemption : vers une évaluation selon l'usage futur du bien ?](https://arkeo-avocats.fr/preemption-vers-une-evaluation-selon-lusage-futur-du-bien/) - Comprendre l’opération d’expropriation : ses phases, ses étapes et ses délais.
- [Héritiers et ordonnance d’expropriation](https://arkeo-avocats.fr/heritiers-et-ordonnance-dexpropriation/) - Dans un arrêt publié au Bulletin en date du 7 mars 2024 (n° 23-12.754), la Cour de cassation rappelle que le juge de l’expropriation - prononçant par ordonnance le transfert de propriété - doit s’assurer que l’autorité expropriante a accompli toutes les formalités nécessaires pour rechercher les héritiers d’une personne décédée ; cet arrêt permet de
- [DPU/ ZAC : détournement de pouvoir et responsabilité administrative](https://arkeo-avocats.fr/dpu-zac-illegal/) - Comprendre l’opération d’expropriation : ses phases, ses étapes et ses délais.
- [Destinataires des offres d’indemnisation](https://arkeo-avocats.fr/destinataires-des-offres-dindemnisation/) - Aux termes d’un arrêt publié au Bulletin en date du 7 décembre 2023 (n° 22-21.409), la Cour de cassation précise que seul le liquidateur judiciaire, attrait dans la cause, a qualité pour soulever la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification, à son profit, de l'offre d'indemnisation préalable à la saisine du juge de
- [Abattement pour relogement](https://arkeo-avocats.fr/abattement-pour-relogement/) - Par un avis du 16 novembre 2023 qui fera l'objet d'une publication au Bulletin (n° 23-70.011), la Cour de cassation rappelle que le relogement d'un exproprié constitue une réparation en nature qui doit être pris en compte sur le montant de l'indemnité de dépossession, en précisant ainsi que peut être appliqué un abattement pour relogement
- [Abattement pour constructions illicites](https://arkeo-avocats.fr/abattement-pour-constructions-illicites/) - Par un arrêt en date du 9 novembre 2023 (n° 22-18.545) publié au bulletin, la Cour de cassation précise que le fait qu'une partie des constructions était irrégulière justifie « l’application d’un abattement pour illicéité des constructions, quand bien même la prescription de l'action en démolition serait acquise ». Dans ce cas d’espèce, des propriétaires avaient exercé leur
- [Indemnisation du preneur d’un bail à construction en préemption](https://arkeo-avocats.fr/indemnisation-du-preneur-dun-bail-a-construction-en-preemption/) - Dans un arrêt du 23 novembre 2023 (n° 22-20.866) publié au bulletin, la Cour de cassation précise que « le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d'expropriation, a droit à l'indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d'une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors
- [La théorie du Bilan, garante de la constitutionnalité des opérations de restauration immobilière](https://arkeo-avocats.fr/la-theorie-du-bilan-garante-de-la-constitutionnalite-des-operations-de-restauration-immobiliere/) - Par un arrêt du 30 octobre 2023 (n°474408) qui sera mentionné dans les tables du recueil Lebon, le Conseil d’Etat reconnait la constitutionnalité des dispositions du code de l’urbanisme applicables aux opérations de restauration immobilière (L. 313-4, L. 313-4-1 et L. 313-4-2) en raison du contrôle du juge administratif dite de la « théorie du bilan ».
- [Payer l'indemnité ne vaut pas acquiescement](https://arkeo-avocats.fr/payer-indemnite-ne-vaut-pas-acquiescement/) - Si la solution retenue par la Cour de cassation, dans son arrêt du 23 mars 2023 (n° 21-20.289), est parfaitement logique et cohérente au regard des dispositions du code de l’expropriation et de l’esprit les régissant, sa publication au Bulletin démontre qu’une clarification était nécessaire. Dans cette affaire, une cour d’appel avait déclaré
- [L'obligation de relogement en expropriation](https://arkeo-avocats.fr/obligation-de-relogement-expropriation/) - Appréhender l'obligation de relogement : son étendue, son débiteur, son bénéficiaire, sa mise en œuvre et ses sanctions.
- [Maitriser les délais en préemption](https://arkeo-avocats.fr/preemption-delais/) - Connaître les délais clés en procédure de préemption urbain
- [Délais et mémoire en réponse de l'exproprié](https://arkeo-avocats.fr/expropriation-delai-memoire/) - Les chemins procéduraux en matière d’expropriation sont semés d’embuches. En illustre l’arrêt, publié au Bulletin, de la Cour de cassation rendu le 22 juin 2023 (n° 22-17.476) dont la lecture laisse penser que le mémoire d’un exproprié produit en méconnaissance du délai de six semaines suivant la saisine de la juridiction de l’expropriation, tel
- [Inopposabilité d’une servitude temporaire ](https://arkeo-avocats.fr/inopposabilite-dune-servitude-temporaire/) - Seules les servitudes permanentes sont prises en compte dans l'évaluation d'un terrain à bâtir
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