– un critère matériel correspondant à une desserte effective par les voies et réseaux (eau potable, assainissement et électricité) et de leur capacité suffisante.
Par ailleurs, il sera rappelé que :
– selon l’article précité du code de l’expropriation, « Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone« , de sorte que l’existence d’une emprise partielle importera peu, dans ce cas, pour apprécier la qualification de terrain à bâtir, puisque les critères seront appréciés selon l’ensemble de la zone, y compris en cas de ZAC « multi-site » (3e Civ., 8 février 2023, n° 22-10.143)
– si le terrain exproprié est susceptible de revêtir la qualification de terrain à bâtir, son évaluation « tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive » (article L. 322-4 du code de l’expropriation), étant rappelé qu’une servitude temporaire, comme un périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global, est inopposable.
– si le bien ne peut pas revêtir la qualification de terrain à bâtir, la jurisprudence de la Cour de cassation invite le juge de l’expropriation à rechercher si ce bien dispose d’une situation privilégiée (pour une application récente : CA Paris, 21 janvier 2021, RG n° 19/13555), étant précisé que la valeur d’un terrain en situation privilégiée est supérieure à celui d’un terrain agricole et inférieure à celui d’un terrain à bâtir.
Dans le cas d’espèce de l’arrêt commenté, la question était de savoir à quelle échelle le juge de l’expropriation devait apprécier la qualification juridique des terrains en cas d’expropriation d’une emprise partielle : A l’échelle de l’emprise partielle expropriée ou de l’entière parcelle ?
La jurisprudence a déjà été conduite à s’interroger dans des circonstances semblables.
Ainsi, par un arrêt du 6 avril 2009 (« Sté d’Equipement du Bassin Lorrain c/ Berthelot), la Cour d’appel de Nancy avait déjà considéré que le principe de l’unicité du terrain s’oppose à ce qu’un ensemble d’un seul tenant puisse être qualifié, partie comme terrain à bâtir et partie comme terrain agricole.
En d’autres termes, et selon les commentateurs, il suffirait qu’une partie de la parcelle soit située en zone constructible du document d’urbanisme pour que l’ensemble de la parcelle soit considérée comme terrain à bâtir.
Si cet arrêt concernait uniquement le premier critère, elle peut être considéré comme préfigurant déjà d’une appréciation à une échelle plus large que le seul périmètre exproprié et pouvant s’appliquer au critère matériel.
Un arrêt plus récent de la Cour de cassation, en date du 7 janvier 2016 (n° 14-24.969, inédit), le confirmait en ce qu’elle avait censuré l’arrêt d’une cour d’appel ayant apprécié les réseaux (critère matériel) uniquement au regard de l’emprise expropriée détachée au lieu de l’ensemble de la parcelle.
En l’espèce, l’exproprié s’appuyait d’ailleurs sur ce dernier arrêt pour convaincre, efficacement, la cour d’appel d’apprécier la qualification de terrain à bâtir au regard, non pas de l’emprise expropriée, mais de l’ensemble de la parcelle à laquelle cette emprise était détachée.
Si l’autorité expropriante a formé un pourvoi contre cet arrêt, la Cour de cassation le rejette en consacrant, dans un arrêt publié au Bulletin, la solution suivante :
« 7. En cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation ».
Cette solution apparait, d’une part, cohérente avec celle consacrée pour l’application d’abattement pour inconstructibilité sur des emprises partielles expropriées où l’inconstructibilité s’apprécie au regard de l’ensemble de la parcelle et non pas seulement au regard de l’emprise expropriée (3e Civ., 7 décembre 1988, n° 87-670.202 ; 3e Civ., 8 février 2012, n° 10-27.448).
D’autre part, et à l’instar de la logique qui prévaut pour l’application des abattements pour inconstructibilité, cette solution est protectrice des droits des expropriés dès lors qu’une autorité expropriante, divisant une parcelle ou plusieurs parcelles contiguës pour les besoins de son opération, ne saurait donc se prévaloir de son découpage au détriment du propriétaire exproprié, notamment pour venir soutenir qu’une emprise n’aurait pas d’accès à la voie publique ou encore qu’elle ne serait pas équipée.