Maitriser les délais en préemption

Le délai d'exercice du droit de préemption urbain

  Délai de deux mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

  Renonciation / illégalité de la décision intervenant plus de deux mois après la réception de la DIA

  Suspension du délai dans deux cas :

• demande de visite
• demande unique de communication de documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière

  Précisions importantes :

1. Les demandes de visite et de communication de documents peuvent être réalisées simultanément, le délai pour exercer le droit de préemption reprendra à la plus tardive des deux dates (date de la visite ou communication des documents demandés)
2. La demande de visite doit respecter un formalisme expressément défini au code de l’urbanisme (articles D. 213-13-1 et suivants)
3. le code de l’urbanisme prévoit également des délais stricts pour la réponse du propriétaire à une demande de visite (8 jours à compter de la réception de la demande) ainsi que pour sa tenue (15 jours à compter de la réponse du propriétaire) ; il est important de les connaitre pour computer correctement le délai dans lequel le titulaire du droit peut l’exercer.
4. Les documents pouvant être demandés par le titulaire du droit de préemption sont limitativement énumérés par le code de l’urbanisme
5. Si la demande porte sur un document déjà produit en annexe de la DIA, elle n’aura pas pour effet de suspendre les délais avec un risque de tardiveté de la décision de préemption.
6. La suspension des délais ne parait pas applicable en droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles.

cliquer pour un Modèle de demande de visite et de communication de documents

Le délai de saisine du juge de l'expropriation en cas de désaccord sur le prix

  Délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire

 Renonciation à l’exercice du droit de préemption

Précisions importantes:

1. Le code de l’urbanisme prévoit que la réponse du propriétaire doit manifester à la fois sa volonté de maintenir son prix et son acceptation que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation. En pratique, les termes de cette réponse peuvent être ambigus. Dans ce cas, il est recommandé de saisir le juge de l’expropriation. En cours de procédure, le propriétaire pourra renoncer, en des termes plus clairs, à l’aliénation de son bien, cette faculté étant possible jusqu’à deux mois suivant une décision judiciaire devenue définitive (voir 4).
2. La Cour de cassation considère comme suffisante la seule expédition de la lettre recommandée dans les 15 jours, sans exiger la preuve de sa réception par le secrétariat de la juridiction dans ce même délai. 
3. La saisine du juge de l’expropriation implique l’information simultanée du propriétaire et du Commissaire du gouvernement.

Le délai de notification du récépissé de consignation de la somme égale à 15 % de l'évaluation des Domaines

  Délai de 3 mois à compter de la saisine du juge de l’expropriation

  Renonciation à l’exercice du droit de préemption

   Précisions importantes:

1. Compte tenu des délais de traitement d’une demande de consignation, il est recommandé, pour les titulaires du droit de préemption, d’effectuer les démarches auprès de la Caisse des dépôts et consignation dès la saisine de la juridiction (démarches en ligne sur le lien)
2. Le moyen tiré du défaut de notification du récépissé de consignation ne peut être uniquement soutenu à l’oral devant le juge de l’expropriation, ce moyen devra donc être impérativement soulevé à l’écrit. 

Le délai de renonciation à l’aliénation ou à l’acquisition du bien après fixation judiciaire du prix d’acquisition

  Délai de 2 mois à compter du caractère définitif de la décision juridictionnelle 

  Passé ce délai, le vendeur ne pourra pas renoncer à l’aliénation de son bien et le titulaire du droit de préemption ne pourra pas renoncer à son acquisition

   Précisions importantes:

1. Le silence des parties, passé le délai de deux mois, vaut acceptation du prix fixé par la juridiction de l’expropriation
2. Une décision juridictionnelle devenue définitive correspond à :
   – un jugement non frappé d’appel après l’écoulement d’un délai d’un mois suivant sa signification ;
   – un arrêt rendu par une Cour d’appel (le recours en cassation, voie de recours extraordinaire, n’est pas pris en compte)

Le délai de signature de l'acte authentique et de paiement ou de consignation du prix

  Délais de 3 mois (acte authentique) et 4 mois (paiement ou consignation) à compter de la décision judiciaire devenue définitive

  Renonciation à l’exercice du droit de préemption (uniquement pour le délai de paiement ou de consignation du prix)

  Précisions importantes:

1. Le non-respect du délai pour signer l’acte authentique n’est pas assorti de sanctions. Il est, toutefois, recommandé d’y procéder dans le délai prévu. En effet, le refus du vendeur de signer l’acte constituera un obstacle à paiement au sens du code de l’expropriation, permettant la consignation du prix d’acquisition dans les délais.
2. La « décision judiciaire devenue définitive » doit s’entendre comme :
   – un jugement de première instance non frappé d’appel dans le délai d’un mois suivant sa signification ;
   – un arrêt de Cour d’appel, le recours en cassation – voie de droit extraordinaire – n’est pas pris en compte