Par un arrêt du 8 janvier 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation considère que « Lorsqu’un terrain est situé dans une zone devant faire l’objet d’un aménagement d’ensemble, il incombe à l’expropriant qui ne conteste la qualification de terrain à bâtir qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, de rapporter la preuve de cette insuffisance ».
Pour comprendre la portée de cet arrêt, il est nécessaire de rappeler qu’en droit de l’expropriation, la qualification de terrains à bâtir est définie par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.
Selon ces dispositions, pour revêtir la qualification juridique de « terrain à bâtir », un bien exproprié doit satisfaire, à la date de référence, deux critères cumulatifs :
– Un critère juridique de constructibilité : la constructibilité immédiate de la zone dans laquelle est situé le bien exproprié au document d’urbanisme et ;
– Un critère matériel : la desserte effective par les voies et réseaux de capacités respectives d’une dimension suffisante (eau potable, assainissement et électricité basse tension).
S’agissant de ce second critère, l’article précité prévoit expressément que, lorsqu’il s’agit de terrains visés par une opération d’aménagement d’ensemble au Plan Local d’Urbanisme (comme dans une zone d’aménagement concertée : 3ème Civ., 4 avril 2019, n° 18-10989 ; 3e Civ., 30 janvier 2020 n° 19.10301), le dimensionnement des réseaux est apprécié à l’échelle de l’ensemble de la zone.
A plusieurs reprises, les cours d’appel ont eu à s’interroger sur la Partie sur laquelle incombait la charge de la preuve du dimensionnement des réseaux.
Aucun texte, notamment issu du code de l’expropriation, n’organise spécifiquement la charge de la preuve sur ce point.
Aussi, les juges du fond appréciaient cette question, au regard des principes guidant la charge de la preuve en matière de procédure civile contentieuse, c’est-à-dire :
– L’article 9 du code de procédure civile disposant que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »
– L’article 1315 du code civil selon lequel « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Et il existait une forte divergence des cours d’appel à ce sujet en faisant peser la charge de la preuve :
– Soit sur l’exproprié (CA Rennes, 20 janvier 2017, RG n° 15/080406 ; CA d’Aix-en-Provence, 5 mai 2022, RG n° 20/000064 ; CA Caen, 26 juin 2024, RG n° 23/01122) ;
– Soit sur l’expropriant (CA Lyon 22 octobre 2024, arrêt attaqué) ;
– Soit, de manière nuancée, au regard des pièces soumises par les Parties (CA Orléans, 13 juillet 2017, RG 16/02904).
L’arrêt rendu par la Cour de cassation était donc particulièrement attendu et ce d’autant plus que, dans l’attente de l’arrêt commenté, la Cour de cassation a refusé de se prononcer, dans un avis du 11 juillet 2025, sur ce point à la suite d’une question posée par le Tribunal judiciaire de Lyon laissant peser une incertitude juridique jusqu’à cet arrêt (3e Civ., avis, 11 juillet 2025, nº 25-70.012 ; CA Rennes, 12 décembre 2025, RG n° 25/01590)
La Cour de cassation répond ainsi de manière claire en précisant que la charge de la preuve incombe à l’autorité expropriante.
Au regard de l’avis de l’avocat général rendu sur cet arrêt, cette solution parait se justifier aux motifs que l’exproprié a moins la capacité de démontrer du dimensionnement des réseaux d’une zone d’aménagement que le responsable de cette zone.
D’ailleurs, l’avocat général relevait également que « La preuve de l’insuffisance des réseaux peut aussi s’analyser comme celle d’un fait négatif qui ne peut être mise à la charge du demandeur mais bien à la charge du défendeur, l’expropriant ».
Et, en effet, dans son arrêt, la Cour de cassation souligne que l’autorité expropriante est « responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique »
De manière plus générale, cette jurisprudence est également en cohérence avec la tendance jurisprudentielle tendant à aménager la charge de la preuve d’un fait complexe et de pallier l’impossibilité de prouver ou d’alléger le fardeau de la preuve de la partie considérée comme la plus faible, l’exproprié en l’occurrence.
En tout état de cause, il s’agit d’une jurisprudence mettant fin aux divergences des juges du fond sur cette question mais qui ne parait pas s’appliquer à l’ensemble des situations puisque l’arrêt porte sur le dimensionnement des réseaux à l’échelle d’une ZAC où l’autorité expropriante est responsable de l’aménagement.
Il semblerait donc que la charge de la preuve n’incombe pas systématiquement à l’autorité expropriante notamment lorsque le dimensionnement des réseaux doit être apprécié à l’échelle des terrains expropriés seulement.