Par un arrêt du 3 avril 2025 (pourvoi n° 23-23.206, publié au Bulletin), la Cour de cassation précise que le juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe le prix d’un bien en copropriété préempté, doit tenir compte de l’état de dégradation de l’immeuble, des parties communes et des parties privatives, peu importe que cette dégradation résulte du propriétaire ou des conséquences d’un acte administratif créant une ZAD.
En l’espèce, un établissement public foncier a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt d’une cour d’appel ayant fixé la valeur d’un bien préempté composant un des lots de copropriété d’un immeuble.
Pour ce faire, la Cour d’appel avait notamment considéré qu’il ne devait pas être tenu compte de l’état dégradé de l’immeuble et des parties communes dès lors que cet état ne résultait pas d’une carence du propriétaire du bien préempté mais qu’elle était la conséquence de la création de la zone d’aménagement différé en vue de la constitution d’une réserve foncière et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant « ayant conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien ».
L’EPF, se fondant sur les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation selon lesquelles : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété » [étant rappelé qu’à défaut, la consistance du bien est appréciée à la date du jugement de première instance (3e Civ., 11 octobre 1977, n° 76-70306 ; 3e Civ., 18 décembre 1991, n° 90-70010)] soutenait que l’arrêt méconnaissait ces dernières dispositions.
La Cour de cassation suit ce raisonnement en précisant que :
« 5. Il en résulte que le prix du bien préempté, qui doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s’agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l’état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé6. Pour fixer comme il le fait le prix du bien préempté, l’arrêt retient que l’état dégradé de l’immeuble et des parties communes n’a pas à être pris en compte, dès lors que cet état ne résulte pas d’une carence de l’exproprié mais de la création de la zone d’aménagement différé en vue de la constitution d’une réserve foncière et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant, ayant conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien. ».
Si cette décision parait discutable au regard des intérêts d’un propriétaire, mais elle protège financièrement les deniers publics et l’intervention des personnes publiques dans les copropriétés dégradées.
Elle parait ainsi bienvenue dans la mesure où les copropriétés dégradées (estimées entre 110 000 et 180 000 selon la Banque des Territoires) constituent un enjeu majeur des politiques publiques notamment, de la lutte contre l’habitat indigne.
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