Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 — JORF n°0174 du 28 juillet 2026
Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l’action publique locale et des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements, publié au Journal officiel du 28 juillet 2026 et entré en vigueur le 29 juillet 2026, comporte un important volet urbanisme. Parmi les mesures retenues figure une simplification pour les titulaires du droit de préemption : la dispense de nouvelle saisine du service des Domaines lorsqu’une évaluation valide existe déjà sur le même bien.
Ce que change le texte
L’article 9 du décret modifie l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme, qui impose au titulaire du droit de préemption (urbain, zones d’aménagement différé, périmètres provisoires) de recueillir l’avis de la Direction de l’immobilier de l’État (ex-France Domaine) lorsque le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner — ou le prix que la collectivité envisage de proposer — dépasse le seuil réglementaire (180 000 € depuis l’arrêté du 5 décembre 2016).
Un nouvel alinéa est inséré : lorsqu’un avis du service des Domaines a déjà été obtenu sur le même bien, dans les mêmes conditions, avant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, et qu’il demeure en cours de validité, cet avis suffit à satisfaire l’obligation. La collectivité n’a donc plus à ressaisir le service pour obtenir une nouvelle évaluation.
Un rappel utile : l’enjeu contentieux de la consultation du service des Domaines
Cette clarification n’est pas anodine au regard du risque contentieux attaché à cette formalité. La consultation du service des Domaines préalablement à l’exercice du droit de préemption a en effet été qualifiée par le Conseil d’État de garantie tant pour le titulaire du droit de préemption que pour l’auteur de la déclaration d’intention d’aliéner (CE, 23 décembre 2014, n° 364785, Communauté urbaine de Brest ; CE, 18 juin 2007, n° 300320). Son absence est donc susceptible d’entraîner l’annulation de la décision de préemption pour vice de procédure, dès lors que cette irrégularité a pu priver les parties de cette garantie ou influer sur le sens de la décision.
Relevons, toutefois, qu’avant même l’intervention du décret, certaines juridictions du fond avaient d’ailleurs déjà validé, au cas par cas, la réutilisation par l’autorité préemptrice d’un avis antérieur portant spécifiquement sur le bien concerné, sans nouvelle saisine du service des Domaines (CAA Bordeaux, 26 avril 2018, n° 16BX00454).
Le décret du 27 juillet 2026 vient donc sécuriser une pratique que la jurisprudence a pu tolérer déjà de façon casuistique, en lui donnant un fondement textuel explicite — ce qui réduit, pour les collectivités, le risque de fragiliser leur décision en s’abstenant à tort de solliciter un nouvel avis.
Une zone de vigilance : la notion d’« avis en cours de validité »
Le nouveau texte subordonne la dispense à ce que l’avis antérieur soit « encore en cours de validité ». Or, aucun texte légal ou réglementaire ne définit cette durée de validité ni ne fixe de délai précis : il s’agit d’une pratique administrative interne à la Direction de l’immobilier de l’État — généralement d’un an, parfois portée à deux ans selon la nature du bien ou la stabilité du marché local — et non d’une règle de droit.
En l’absence de toute définition légale ou réglementaire de la notion de validité, les collectivités et leurs groupements devront donc apprécier au cas par cas si l’avis dont ils disposent peut encore être valablement réutilisé. Ce flou constitue un point de fragilité potentiel : rien n’exclut qu’un juge, saisi d’un recours contre une décision de préemption fondée sur un avis ancien, estime que celui-ci était en réalité devenu obsolète au regard de l’évolution du marché ou des caractéristiques du bien, et prive ainsi la collectivité du bénéfice de la dispense nouvellement instaurée.
Portée pratique
Pour les titulaires du droit de préemption, cette évolution permet de réduire les délais d’instruction des procédures de préemption, notamment lorsque plusieurs déclarations d’intention d’aliéner successives portent sur un même bien ayant déjà fait l’objet d’une évaluation domaniale récente. Il conviendra néanmoins d’être attentif aux conditions cumulatives posées par le texte : l’avis doit porter sur le même bien, avoir été rendu dans les mêmes conditions, et être encore en cours de validité — cette dernière notion restant, à ce jour, dépourvue de définition légale ou réglementaire précise. Dans l’attente d’une éventuelle clarification, la prudence recommande de documenter, pour chaque cas, les raisons pour lesquelles l’avis réutilisé peut être regardé comme toujours valide, particulièrement en cas de changement de la consistance du bien ou d’évolution sensible du marché depuis la première saisine.
ARKEO Avocats accompagne les collectivités territoriales et les opérateurs dans la mise en œuvre de leurs procédures de préemption, d’expropriation et d’aménagement.
Pour d’autres informations sur le droit de préemption :