Par une décision n° 2026-1206 du 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, valide la constitutionnalité de l’appréciation des réseaux à l’échelle d’une zone pour la qualification de terrain à bâtir, sous réserve que, dans une ZAC multi-sites, cette appréciation porte par secteur et non sur l’ensemble des sites.
Pour comprendre la portée de cette décision, il y a lieu de rappeler qu’en matière d’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est subordonnée au respect de deux conditions cumulatives posées par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, à savoir :
– être situe dans un secteur désigné comme constructible par un document d’urbanisme ;
– être effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains
En ce qui concerne cette seconde condition, le texte précise que « Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ».
Tel est par exemple le cas lorsque le bien est situé dans une ZAC qui est une zone à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra, en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement (à des utilisateurs publics ou privés).
Ces zones peuvent correspondre à un emplacement d’un seul tenant ou à plusieurs emplacements territorialement distincts (ZAC multi-sites).
Malgré la réticence de certaines cours d’appel, la jurisprudence de la Cour de cassation considérait que, même dans le cadre d’une ZAC multi-sites, l’appréciation du dimensionnement des réseaux devait être analysée au regard de tous les secteurs composant la ZAC (3e Civ., 8 février 2023, n° 22-10.143).
Néanmoins, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sa propre interprétation jurisprudentielle des dispositions susvisées, la Cour de cassation l’a transmise au Conseil constitutionnel après avoir constaté que :
« La disposition contestée, ainsi interprétée, en ce qu’elle peut avoir pour effet d’écarter la qualification de terrain à bâtir pour des parcelles situées dans une zone territorialement cohérente équipée de réseaux de dimensions suffisantes au seul motif de l’insuffisante dimension desdits réseaux au regard d’emplacements territorialement distincts, non contigus et éloignés de la zone en cause, alors même que des parcelles voisines de celles expropriées auront pu, précédemment, être vendues au prix du terrain à bâtir, et de priver ainsi leurs propriétaires d’une juste indemnité, est susceptible de porter atteinte au droit de propriété ».
Le Conseil constitutionnel partage cette analyse aux termes de la motivation suivante :
« En deuxième lieu, d’une part, l’obligation d’apprécier la desserte effective d’un terrain au regard de l’ensemble de la zone n’est applicable qu’à ceux situés dans une zone désignée par un document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble.
Or, dans ces zones, par l’effet d’une telle désignation, le caractère constructible du terrain est soumis à des conditions particulières et dépend des équipements de l’ensemble de la zone permettant d’assurer la desserte des constructions susceptibles d’y être implantées.
Ainsi, en fixant une condition tenant à la desserte du terrain qui rend compte de la réalité de son caractère constructible, le législateur a retenu un critère approprié pour qualifier un tel terrain de terrain à bâtir en vue de l’évaluation du préjudice subi par l’exproprié.
D’autre part, il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que, lorsque la parcelle est située dans une zone d’aménagement concerté multi-sites, la dimension des réseaux desservant ces différents sites s’apprécie également au regard de l’ensemble de cette zone.
Ce faisant, les dispositions contestées sont susceptibles de s’appliquer à des parcelles situées sur des sites non contigus et éloignés les uns des autres, dont les conditions de desserte peuvent être différentes.
Dès lors, sauf à méconnaître les exigences constitutionnelles précitées, les dispositions contestées doivent être interprétées comme imposant à l’autorité expropriante, sous le contrôle du juge, d’apprécier la dimension des réseaux desservant une zone d’aménagement concerté multi-sites au regard de l’ensemble de la zone dans le seul cas où les différents sites à l’intérieur de son périmètre ont vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Dans le cas contraire, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites ayant vocation à être desservis par de mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune».
Les juges du fond devront désormais tenir compte de cette réserve d’interprétation dans leur analyse et les autorités expropriantes attentives à cet aspect, étant rappelé qu’il leur incombe désormais de rapporter la preuve du caractère insuffisamment dimensionné des réseaux.