L’actualité jurisprudentielle en expropriation est marquée par la notion de terrain à bâtir.
En témoigne l’arrêt du 10 septembre 2026 (n° 24-19.607) rendu par la Cour de cassation qui apporte de nouvelles précisions sur l’appréciation de la capacité des réseaux pour qualifier ou non un bien exproprié de terrain à bâtir lorsque celui-ci est situé dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé (ZAD).
Plus précisément, dans le cas d’espèce, l’exproprié a formé un pourvoi contre l’arrêt d’une cour d’appel ayant dénié la qualification de terrain à bâtir de son terrain, au motif de l’insuffisante capacité des réseaux desservant la zone d’aménagement différé (ZAD) dont le périmètre incluait le bien exproprié.
L’exproprié reprochait au juge d’appel de s’être borné à constater que le terrain était situé dans une ZAD sans pour autant constater qu’il était dans une zone désignée par le document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble.
Rappelons, ici, que la qualification de terrain à bâtir est subordonnée au respect de deux conditions cumulatives posées par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, à savoir que le bien doit :
– être situé dans un secteur désigné comme constructible par un document d’urbanisme, critère non discuté dans l’arrêt commenté.
– être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains
En ce qui concerne cette seconde condition, le texte précise que « Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ».
Tel est par exemple le cas lorsque le bien est situé dans une zone d’aménagement concertée (ZAC) qui impose des contraintes urbanistiques spécifiques, en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble inscrite dans les documents d’urbanisme (Civ. 3, 7 juin 2011, n° 10-19.678 ; Civ. 3, 8 février 2023, n° 22-10.143).
De même, la Cour de cassation a déjà pu juger qu’une orientation d’aménagement et de programmation – visée à l’article R. 151-8 du code de l’urbanisme – pouvait constituer une opération d’aménagement d’ensemble impliquant d’apprécier la capacité du dimensionnement des réseaux à l’échelle de la zone (3ème Civ, 13 février 2025, n° 22-21.592).
En revanche, et c’est l’apport de l’arrêt commenté, tel n’est pas le cas d’une zone d’aménagement différé.
Et pour cause, contrairement à la ZAC, la ZAD est un outil de maîtrise foncière et poursuit un objectif unique : instituer un droit de préemption renforcé permettant à la collectivité de geler le marché foncier et d’acquérir progressivement les terrains, pour éviter la spéculation en amont d’un projet futur.
En d’autres termes, la simple existence d’une ZAD ne suffit pas à démontrer l’existence d’une « opération d’aménagement d’ensemble » et, d’ailleurs, une ZAD peut parfaitement exister sans qu’aucune opération d’aménagement concrète ne soit, à ce stade, définie ni inscrite dans un document d’urbanisme.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation s’inscrit donc dans cette logique juridique.
En pratique, l’autorité expropriante – qui envisage de faire échec à la qualification de terrain à bâtir en invoquant l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la zone – ne pourra se borner à faire valoir l’existence d’une ZAD et devra s’appuyer sur une opération d’aménagement d’ensemble inscrite dans les documents d’urbanisme, comme une OAP.