Presque 5 ans après la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 instaurant, à l’article L. 215-14 du code de l’urbanisme, la possibilité d’un droit de visite pour le titulaire du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles , le décret n° 2025-426 du 13 mai 2025 en fixe enfin les conditions d’application.
Nous évoquions cette carence réglementaire dans une de nos publications en relevant le risque juridique porté par les titulaires de ce droit de préemption.
En effet, rappelons que la demande de visite, au même titre que la demande de communication de documents, constitue un droit à l’information consacré par le législateur au profit du titulaire du droit de préemption.
Ces possibilités, d’abord ouvertes au titulaire du droit de préemption urbain par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové complétée par des décrets d’application, avaient précisément été établies en réaction à une jurisprudence de la Cour de cassation, qui avait estimé que le titulaire du droit de préemption urbain ne pouvait se prévaloir ni d’une réticence dolosive, ni de l’existence d’un vice caché en raison de la présence de pollution d’un terrain préempté alors que cette présence avait une conséquence importante sur la valeur vénale du bien (3ème Civ. 7 novembre 2012, pourvoi n° 11-22907).
Si un droit de visite était également consacré pour le titulaire du droit de préemption en espaces naturels sensibles, aucun décret d’application n’était prévu pour en préciser les modalités et ses effets.
Le décret n° 2025-426 du 13 mai 2025 comble ce manque en insérant, dans le code de l’urbanisme, l’article D. 215-11-1.
De manière cohérente, les conditions d’exercice et les effets de ce droit de visite sont alignés sur ceux prévus pour le droit de préemption urbain, en renvoyant précisément aux articles D. 213-13-1 à D. 213-13-4 du code de l’urbanisme.
Concrètement, et pour les déclarations d’intention d’aliéner reçues à compter du 16 mai 2025 :
– la demande de la visite du bien est faite par écrit.
– Le titulaire du droit de préemption devra respecter un certain formalisme dans la rédaction de la demande.
– cette demande est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’à son notaire mentionnés dans la DIA, dans les conditions fixées à l’article R. 213-25 du même code, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues par le I de l’article 5 de l’ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005.
– Elle mentionne également le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite, et indique que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier.
– L’acceptation de la visite par le propriétaire est nécessairement expresse, puisqu’elle est écrite et elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les mêmes formes que la demande et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite.
– Le propriétaire peut refuser la visite du bien, soit en notifiant expressément sa réponse dans les mêmes conditions que la demande et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite, soit de manière tacite, en l’absence de réponse dans ce délai.
– Le délai de trois mois, mentionné à l’article L. 215-15 du code de l’urbanisme, reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire.
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