Par un arrêt en date du 19 septembre 2024 (n° 23-19.783) publié au Bulletin, la Cour de cassation précise que le principe de la contradiction n’implique pas la production des actes de vente, dès lors que les références de publication des mutations y sont indiquées, permettant d’en obtenir copie et d’en débattre contradictoirement.
Dans la grande majorité des cas, la méthode d’évaluation retenue est la méthode par comparaison consistant à évaluer un bien en tenant notamment compte de sa situation géographique et de sa consistance matérielle, au regard de mutations portant sur des biens présentant des caractéristiques physiques et juridiques proches ; le juge disposant de la même appréciation souveraine pour retenir celles qui lui paraissent les plus pertinentes comme le rappelle l’arrêt commenté.
Lorsque les parties se prévalent d’une mutation, une jurisprudence constante impose de préciser ses numéros de publication au Service de la Publicité Foncière afin que, le cas échéant, l’acte de vente correspondant puisse être consulté et débattu contradictoirement (CA Paris, 30 septembre 2021, RG n° 20/15375 ; CA Paris, 25 mars 2021, RG n° 19/16441 ; CA Paris, 6 décembre 2018, RG n° 17/21375).
Dans l’arrêt commenté, la société expropriée faisait grief à l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’avoir violé le principe de la contradiction en retenant des termes de comparaison cités par l’autorité expropriante qui n’avait pas produit les actes de vente correspondant dans les débats.
Un arrêt – rendu le 10 décembre 2015 (n° 14-24.462) par la Cour de Cassation – pouvait en effet créer un doute sur l’exigence de production des actes de vente correspondant aux termes de comparaison invoqués par les Parties.
La Cour de cassation clarifie ainsi sa position en affirmant que :
5. Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence
6. Le moyen, qui postule que ne peut être pris en compte, sauf à méconnaître le principe de la contradiction, un terme de comparaison comportant ses références de publication, s’il n’est accompagné de la production de l’acte de vente correspondant, n’est donc pas fondé.
La Cour de cassation n’exige donc pas des Parties qu’ils produisent les actes de vente dans les instances de fixation judiciaire, sans pour autant que le principe de la contradiction soit méconnu si les références de publication au Service de la Publicité Foncière sont indiquées.
Il n’en demeure pas moins que la production spontanée des actes de vente peut être privilégiée (il s’agit même d’un usage dans certaines juridictions), notamment pour les termes de comparaison les plus pertinents, afin d’assurer une certaine célérité des procédures pouvant être retardées par le délai d’obtention de ces documents.
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