L’obligation de relogement en expropriation

01. Quelle est l’étendue de l’obligation de relogement ? 

L’étendue de l’obligation de relogement est encadrée par : 

• l’article L. 314-2 du code l’urbanisme,
• l’article L. 322-1 du code de la construction et de l’habitation,
• l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948
• l’article L. 423-2 du code de l’expropriation

 La combinaison de ces dispositions implique ainsi : 

1. de proposer au moins deux offres de relogement de biens offerts en location

2. que les logements proposés :  

• répondent aux normes minimales d’habitabilité, être en bon état d’entretien et remplir les conditions normales d’hygiène et de sécurité 
• respectent les normes « HLM » 
• correspondent en termes de surface et de composition aux besoins personnels et familiaux des occupants en tenant compte de leurs conditions de vie et de travail
• correspondent aux possibilités financières des expropriés
• portent sur des logements situées dans le ou la même arrondissement/canton/commune ou dans un ou une arrondissement/canton/commune limitrophe 

02. Qui est débiteur de l’obligation de relogement ? 

Aux termes de l’article L. 314-1 du code de l’urbanisme, l’obligation de relogement pèse sur : 

• « la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies (à l’article L. 300-1 du même code) ou, 

• qui bénéficie d’une expropriation». 

Les autorités débitrices de l’obligation de relogement peuvent choisir de  déléguer contractuellement à une autre entité la prise en charge de cette obligation (par exemple dans le cadre d’une concession d’aménagement).  

03. Qui est bénéficiaire de l’obligation de relogement ? 

Par application combinée des articles L. 314-1, L. 314-2 du code de l’urbanisme et L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, l’obligation de relogement bénéficie à « tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte », cette qualité étant appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation. 

Par conséquent, sont concernés:

• Les occupants de locaux à usage professionnel ou mixte
• Les occupants de locaux à usage d’habitation, (uniquement s’ils occupent le bien à titre d’habitation principale
• Les titulaires de droit réel (propriétaire, usufruitiers, bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation)  
• Les locataires du bien (contrat de location écrit ou verbal) 
• Les occupants de bonne foi (c’est-à-dire ceux qui se maintiennent dans les lieux en raison d’une décision de justice, d’un accord formel ou tacite du propriétaire, d’un droit légal au maintien dans les lieux). 

Au contraire, en sont exclus :  

• les occupants sans titre
• les occupants à l’encontre desquels un jugement définitif d’expulsion est intervenu 
• les bénéficiaires de locations saisonnières 
• les personnes ne bénéficiant que d’une autorisation précaire d’occupation 
• les occupants entrés dans les lieux après l’ordonnance l’expropriation
• les occupants de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal
• les occupants ayant renoncé de manière claire et non équivoque au bénéfice de l’obligation 

04. Quand mettre en œuvre l’obligation de relogement ? 

Le code de l’expropriation et le code de l’urbanisme n’indiquent pas avec précision à quel moment de la procédure d’expropriation doivent être formulées les deux offres de relogement. 

Toutefois, ces deux codes prévoient différents délais de nature à influer sur le moment de mise en œuvre de l’obligation:

1. L’article L. 314-7 du code de l’urbanisme dispose que « toute offre de relogement (…) doit être notifiée au moins six mois à l’avance » et ; « l’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre ».
   

2. L’article R. 311-5 du code de l’expropriation précise que les offres doivent mentionner la commune dans laquelle sont situés les locaux offerts, lorsque l’expropriant est tenu au relogement
    
3. L’article R. 423-9 du code de l’expropriation indique que : « Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation ». 

05. Comment mettre en œuvre l’obligation de relogement ? 

Aucun formalisme particulier concernant la présentation des offres de relogement n’est imposé par les textes. 

06. Quelles sanctions en cas de non-respect de l’obligation de relogement ? 

Si ni le code de l’urbanisme ni le code de l’expropriation ne sanctionnent expressément le non-respect de l’obligation de relogement, cette circonstance fait obstacle à la prise de possession du bien (cf. étape 4 de la phase judiciaire) et risque de retarder la réalisation de l’opération en vue de laquelle l’expropriation a été prononcée.  

En outre, des sanctions financières sont possibles : 

• un exproprié serait en droit d’obtenir une indemnité correspondant à la différence entre leur nouveau loyer après expropriation et leur loyer initial  
• L’autorité expropriante peut également être condamnée sous astreinte à réaliser des offres 
• le non-respect de l’obligation de relogement constitue une violation de la loi et donc une faute civile, conduisant à la mise en cause de la responsabilité civile du débiteur de l’obligation de relogement.